Как проверить земельный участок перед покупкой

Приобретение земельного участка — серьезная сделка, в ходе которой нужно обязательно убедиться в «качестве товара». Во-первых, чтобы не стать жертвой мошенников, во-вторых — чтобы исключить будущие судебные споры. Специалисты советуют предпринять для этого следующие шаги:

Первый. Проверить кадастровый статус. Делается через выписку из ЕГРН — в бумажном или электронном виде. Нужно обратить внимание на площадь, кадастровый номер, местоположение, кадастровую стоимость, категорию использования и сведения о зонах особого назначения. Так, графа «площадь» часто содержит данные с погрешностью - надо быть готовым к изменениям площади участка земли в рамках указанной погрешности. Стоимость по кадастру нужна для расчета налога, описание границ подскажет, размежеван объект или нет — во втором случае покупатель вправе потребовать это сделать до заключения договора купли-продажи, во избежание в дальнейшем судебных тяжб.

Второй. Проверить наличие у продавца полномочий на заключение сделки, т. е. документов, которые удостоверяют его права на недвижимость. Это, например, свидетельство о государственной регистрации права, договор купли-продажи, дарения. Все указанные документы лучше всего проверять в подлинниках. Не забудьте сверить сведения о личности владельца участка в документах с данными его паспорта.

Третий. Проверить наличие обременений на участок. Обременения — это, по сути, любые ограничения, наложенные на возможность использования земли. Если не брать запрет на нецелевое использование (он действует для абсолютно любого участка), остаются три вида обременений:

- нахождение участка в границах природоохранных, исторических или иных зон, где действуют особые условия использования;

- публичный или частный сервитут – когда третьи лица, чаще всего, собственники соседних участков или муниципальные власти допускаются на участок для ведения определенной деятельности (проход или проезд по территории, прокладка коммуникаций, установка ЛЭП);

- арест с целью исполнения решения судебных органов – запрещает любые регистрационные действия, участок не получится ни продать, ни подарить, ни завещать, ни сдать в аренду. Эти сведения вычисляются через базу данных Федеральной службы судебных приставов, по личности продавца, сообщает ИА «СеверИнформ».

Земельные вопросы: как избежать нарушений при пользовании участком?

Использование земельного участка строго по назначению — один из важных пунктов земельного законодательства в России и Вологодской области. На вопросы о том, как не стать невольным нарушителем, ответили специалисты областного управления Росреестра.

- Есть ли риск получить штраф, если участок приобретен под строительство жилого дома, но по ряду причин стройка так и не началась?

Ответ: Есть, так как одна из категорий нарушений — неиспользование земельных участков, предназначенных для жилищного или иного строительства, в течение установленного законом срока - три года. Признаками нарушения являются отсутствие объектов капитального строительства, отсутствие ведения строительных работ, документов на строительство дома. Размер штрафа может составить для граждан не менее 20 тысяч рублей, а для юридических лиц - не менее 400 тысяч рублей.

- Что делать, если использовать земельный участок для личного подсобного хозяства не получается, а покупать его желающих нет?

Ответ: По статье 53 Земельного кодекса РФ, отказ от права собственности на земельный участок осуществляется через заявление в орган регистрации прав. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения права. Необходимо подать соответствующее заявление через любой офис МФЦ, к нему должен быть приложен правоустанавливающий документ на земельный участок, если право собственности ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Отметим, что отказаться от участка невозможно, если на нем есть принадлежащие тому же собственнику дом, гараж, баня или иные постройки, сообщает ИА «СеверИнформ».

Земельные вопросы: что делать с «лишней» территорией?

У вологодских собственников земли нередко возникают вопросы, можно ли пользоваться на законных основаниях территориями, границы которых четко не установлены, а также бесхозными площадями. Как поступать в подобных случаях, ответили специалисты управления Росреестра по Вологодской области.

Одна из распространенных ситуаций: собственник использует землю на площади чуть большей, чем установлена по документам. Споров вроде бы не возникает, но каким образом закрепить это право «на бумаге»?

«При уточнении границ земельного участка, эти границы определяют, исходя из сведений, содержащихся в документе, который подтверждает право на участок, - прокомментировали в ведомстве. - При отсутствии такого документа - исходя из сведений в документах, определявших границы земельного участка при его образовании. И только при отсутствии документальных сведений о границах земельного участка, таковыми считаются границы, существующие на местности 15 лет и более, закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения. То есть, по забору, столбам, изгороди и тому подобному».

Другой возможный вариант: рядом с земельным участком находится бесхозная территория, которую более прилежный сосед хотел бы оформить в свою собственность. «Специально для таких случаев с 2014 года Земельным кодексом введена процедура перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель, находящихся в государственной собственности, - поясняют специалисты Росреестра. - В этом случае увеличение площади частного земельного участка производится за плату. Как правило, плата составляет разницу в кадастровой стоимости между исходным и вновь образованным земельным участком».

При этом, по словам экспертов, закон содержит ряд ограничений. Главное из них: если площадь участка с «прирезкой» превысит предельные размеры участка, установленные в конкретной местности, то в перераспределении земли будет отказано, сообщает ИА «СеверИнформ».

Сельская ипотека: что нужно знать вологжанам

В Вологодской области, как и по всей стране, с 1 января 2020 года действует федеральная программа льготной сельской ипотеки, направленная на развитие сельских территорий. Чтобы претендовать на попадание в программу, в том числе для приобретения земельного участка, необходимо знать несколько основных условий.

Первое. Кредит в банке может оформить кто угодно: программа не предусматривает ограничений по социальному статусу, возрасту, семейному положению, либо «привязки» к месту жительства. Займ выдается на земельный участок с последующим строительством на нем жилого дома, или на уже готовый частный дом. Также можно обратиться за ипотечным кредитованием для завершения начатого строительства жилого дома в сельской местности. В случае с домом учитывается размер предполагаемой жилплощади по нормативу на одного члена семьи (не менее допустимой нормы). Кредит на постройку дома могут одобрить как собственникам земли, так и арендаторам.

Второе. В Вологодской области утвержден список населенных пунктов, где действует программа. Выбор достаточно велик: порядка 8 тысяч возможных вариантов. Посмотреть полный список можно в постановлении регионального правительства №1061 от 18 ноября 2019 года. В целом, программа распространяется на все субъекты РФ, за исключением Москвы, Петербурга и Подмосковья.

Третье. В Вологодской области в программу сельской ипотеки включены «Сбербанк» и «Россельхозбанк». Годовая ставка — от 2,7 до 3%, срок — от 1 до 25 лет, первоначальный взнос — от 10 до 15% (в «Сбербанке» допускается 50-процентный взнос без подтверждения дохода). Минимальная и максимальная суммы кредита для вологжан — 100 тыс. и 3 млн. рублей соответственно. Также существуют требования к стажу претендента — от 6 месяцев на текущем месте работы. Важный момент: по новым правилам использования материнского капитала, его можно направить на стартовый взнос по сельской ипотеке!

Четвертое. За счет сельской ипотеки можно погасить уже имеющиеся займы, взятые на те же цели в срок до 1 января 2021 года (это может быть ограничено условиями кредитования в некоторых банках). Программа действует до 2025 года, впрочем, на днях зампредседателя комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Елена Зленко выдвинула инициативу о ее продлении еще на пять лет, сообщает ИА «СеверИнформ».

Вологодские многодетные семьи могут получить «Земельный сертификат»

В Вологодской области действует программа губернатора для многодетных семей «Земельный сертификат». Как рассказал заместитель губернатора Вологодской области Эдуард Зайнак, по выбору семьи, которая стоит в очереди на земельный участок для индивидуального жилищного строительства, взамен участка может быть предоставлена единовременная денежная выплата. Ее можно потратить на первоначальный взнос по ипотеке, оплату основной суммы долга и процентов по жилищному кредиту, приобретение жилья или земельного участка, оплату по договору участия в долевом строительстве.

«Департаментом имущественных отношений области проводится еженедельный мониторинг предоставления выплат. Благодаря наработанной обратной связи, постоянно совершенствуется законодательство с целью максимальной эффективности реализации программы. Так, по предложению прокуратуры Вологодской области в закон области внесены изменения, обязывающие размещать в сети «Интернет» сведения о состоянии очередности на предоставление земельных участков. Это позволяет гражданам самостоятельно отслеживать продвижение очереди без обращения в уполномоченные органы. По инициативе депутатов Законодательного собрания области граждане, ранее уведомленные о возможности получения выплаты, но отказавшиеся от нее, получили возможность обратиться за выплатой повторно», - отметил Эдуард Зайнак.

Программа охватывает все муниципалитеты Вологодской области. В 2019 году многодетным семьям предоставлена 2021 выплата, в 2020 – 1760. Количество семей, ожидающих земельные участки для индивидуального жилищного строительства, за последние два года сократилось почти вдвое – с 8275 до 4633.

Также по условиям программы предусмотрена возможность перераспределения средств на выплаты между органами местного самоуправления. На 2021 год создан резерв в сумме 19,5 млн. рублей. Например, Сямженский район программу на 2021 год уже выполнил полностью и обратился с ходатайством о предоставлении средств «нераспределенного резерва».

«Несмотря на финансовые сложности, сопровождавшие нас в 2020 году, программа «Земельный сертификат» по решению губернатора была одной из немногих, которая не подверглась секвестированию либо замораживанию. На 2021 год в бюджете на программу предусмотрено 399 млн. рублей. При 100%-ой реализации программы нам удастся довести процент обеспеченности многодетных семей земельными участками либо единовременными денежными выплатами до 65%», - подчеркнул Зайнак.

Как прокомментировал губернатора Олег Кувшинников, программа выплат семьям хорошо зарекомендовала себя и была отмечена Минстроем РФ среди лучших региональных практик, сообщает ИА «СеверИнформ».

Как правильно оспорить кадастровую стоимость дома или земли

От кадастровой стоимости земли и построек на ней, как известно, напрямую зависят суммы налогов — земельного и имущественного. Поэтому неотъемлемое право любого гражданина — оспорить «официальную цену» недвижимости, если вы уверены, что в расчеты оценщиков закралась ошибка. ИА «СеверИнформ», на основе рекомендаций специалистов, определило три основных правила, которые помогут быстрее и легче пройти этот процесс.

Правило первое: больше конкретики!

Отсутствие информации по существу - самая частая из всех ошибок при обращениях по поводу кадастровой стоимости. Так, в 2020 году только за первые четыре месяца в областное Бюро кадастровой оценки и техинвентаризации поступило более 1800 обращений, многие из них не были приняты во внимание по одной причине: вологжане писали о своем несогласии с определенной стоимостью имущества, ничем не подтверждая сказанное.

По закону, любые государственные органы примут жалобу в том случае, если в ней есть указание на конкретную техническую и методологическую ошибку. Например, на неверно высчитанную площадь дома или земельного участка.

Правило второе: внимание к деталям

Очень важно изучить все характеристики по объекту недвижимости — земельному участку, или постройке на нем. Это можно сделать, к примеру, на сайте Бюро кадастровой оценки и техинвентаризации в разделе «Кадастровая оценка». При этом необходимо понимать, что даже самая совершенная система не сможет «автоматически» идеально оценить все дома и земельные участки.

Так, оценка со стороны БКО производилась на основе данных из Единого государственного реестра недвижимости, предоставленных Росреестром. Естественно, любая отсутствовавшая в первоисточнике информация влияла на результат.

Какие неточности — самые распространенные? Владельцам земельных участков специалисты советуют в первую очередь сверить вид разрешенного использования. Что до объектов капитального строительства, то здесь рекомендуется обратить внимание на материал стен, площадь, год ввода в эксплуатацию. Все эти данные сильно влияют на оценку: так, по году ввода дома в эксплуатацию определяется степень его износа.

Правило третье: все в ваших руках

С заявлением об исправлении ошибок может обращаться любое заинтересованное лицо: собственник дома и земли, либо арендатор. Делается это всеми доступными способами: через портал госуслуг, МФЦ, БКО. Оспорить кадастровую стоимость можно после занесения сведений в ЕГРН, но до проведения следующей госоценки и не позже, чем через пять лет.

Один из эффективных способов, который позволяет избежать долгих судебных тяжб — обратиться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при департаменте имущественных отношений, либо в аналогичную комиссию при управлении Росреестра. Алгоритм в этом случае следующий: получаете справку о кадастровой стоимости, заказываете оценку объекта у независимого оценщика, подаете заявление с приложениями (лучше в бумажном виде) - справкой, отчетом оценщика и правоустанавливающим документом, который подтверждает, что объект принадлежит именно вам, или находится у вас в пользовании. В состав комиссий входят представители независимых оценщиков, так что можно рассчитывать на объективное решение.

«Кадастровая» комиссия при департаменте имущественных отношений находится по адресу: Вологда, ул. Козленская, 8, электронная почта: dio@dio.gov35.ru, телефоны: (8172) 23-00-80, 59-00-80 (добавочный 3410), факс (8172) 23-00-80, 59-00-80 (доб. 3497). График работы — с 8 до 17 часов с понедельника по пятницу, сообщает ИА «СеверИнформ».

Сколько, где, зачем: пять вопросов о «Вологодском гектаре»

Программа «Вологодский гектар» по бесплатной раздаче в собственность земельных участков запущена в нашей области с 1 апреля 2019 года по инициативе главы региона Олега Кувшинникова. ИА «СеверИнформ» собрало пять частых вопросов, которые задают о программе, и ответы на них.

Вопрос: Кто может получить «Вологодский гектар»?

Ответ: Согласно областному закону №4476-ОЗ, единственное, по сути, условие для получателя — гражданство Российской Федерации (плюс совершеннолетний возраст). Таким образом, участки доступны гражданам, независимо от места их проживания. Кроме того, претендовать на землю могут юридические лица, которые зарегистрированы на территории РФ и занимаются производством и (или) переработкой сельхозпродукции.

Вопрос: Сколько участков и какой площади передается в «одно лицо»?

Ответ: В законе прописано, что один заявитель может бесплатно получить не более одного земельного участка. Минимальный размер такого «надела» - ровно один гектар, максимальный же зависит от целей, для которых приобретается земля. Так, гражданам для личного подсобного хозяйства полагается до 2,5 га, «для иных целей» - до 10 га, юрлицам — до 100 гектаров.

Вопрос: Что означает формулировка в законе «для иных целей»?

Ответ: Понятие достаточно широкое, единственное, что не выходит за его рамки — земля должна, так или иначе, использоваться под сельскохозяйственные нужды. В список вариантов пользования, в частности, входят: растениеводство, овощеводство, животноводство, скотоводство, звероводство, птицеводство, свиноводство, пчеловодство, рыболовство, выращивание зерновых, лекарственных, цветочных культур, льна и конопли, организация питомника, хранение и переработка сельхозпродукции, сенокошение, выпас скота, а также научная деятельность в области сельского хозяйства.

Вопрос: В каких районах Вологодской области сейчас доступны земельные участки?

Ответ: В трех «пилотных» районах проекта — Вожегодском, Вашкинском и Никольском, а также в Бабаевском, Вытегорском и Харовском. Районы были выбраны с учетом приближенности к дорогам муниципального, регионального и федерального значения.

Вопрос: Как определить, какие именно земельные участки доступны?

Ответ: Для этого запущена система ГИС «Вологодский гектар» на интернет-сайте gektar35.ru. Все участки отмечаются цветовыми индикаторами: «зеленые» - свободны для выбора; «желтые» - на них подана заявка, которая находится в процессе рассмотрения; «оранжевый» - участок предварительно согласован для бесплатного пользования; «красный» - по участку принято решение о предоставлении его в собственность, сообщает ИА «СеверИнформ».