Вице-губернатор Ленобласти говорит застройщикам: Стройте, как для себя

Вице-губернатор Ленобласти - куратор строительной сферы Георгий Богачев предлагает разработать кодекс добросовестного застройщика в качестве ориентира морального поведения для девелоперов. О состоянии строительного рынка в регионе, новой инвестиционной политике и прогнозах на будущее - в этом интервью ИА REGNUM.

ИА REGNUM: Какое количество квадратных метров жилья, по прогнозам региональных властей, будет вводиться в строй ежегодно? Расскажите, пожалуйста, про аспекты вашей градостроительной политики?

Темпы строительства достаточно высоки, даже выше ожидаемых. В 2012 году введено в эксплуатацию 1 миллион 140 тысяч квадратных метров. Но я бы сказал, что это цифра несколько занижена из-за того, что иных строителей не выручил "синдром аврала". Мы хотим вовсе исключить такие авральные ситуации, когда, например, в предновогоднюю пору в максимально ускоренном режиме принимаются построенные объекты. Застройщики традиционно ждут момента, когда "приёмщики" наиболее лояльны - разумеется, самый урожайный у строителей месяц - декабрь. Но в канун 2013 года этого не случилось. Наоборот, как минимум, 150 тысяч квадратных метров мы могли теоретически, зажмурившись, принять, но не стали этого делать, что продиктовано жёсткой политикой, которой придерживается губернатор - приёмка только качественно построенных домов.

Тем не менее, в дальнейшем рассчитываем на значительный рост объёмов вводимого жилья.

ИА REGNUM: Уже есть конкретный прогноз?

Если прежде наблюдалось привычное соотношение: один к трём - то есть, в то время, как город сдает 3 миллиона квадратных метров, область - один, то очень скоро ситуация переменится. Думаю, это время наступит гораздо быстрее, чем мы рассчитываем, то есть уже примерно в трёхлетней перспективе, сможем успешно потягаться в этом плане с Петербургом. Но повторяю, для нас главным параметром остается не количество квадратных метров, а их качество. Есть обязательное условие: строительные проекты не могут осуществляться без учёта необходимой населению инфраструктуры. У нас есть принципиально новый подход - создание особых условий для добросовестных инвесторов.

ИА REGNUM: В чем он заключается?

Мы разработали понятную схему: "социальные объекты - в обмен на налоги". Она прозрачная и честная: в конце 2012 года правительство Ленобласти предложило застройщикам регистрировать дочерние предприятия по месту реализации проектов и платить налоги в областной бюджет в обмен на выкуп таких объектов. Причём компания обязана предоставить нам план налоговых поступлений и график планируемого ввода объектов. Далее, по таким документам резервируются бюджетные средства в пределах 50% от планируемых налогов на их выкуп. Кроме того, предусматривается вариант, при котором, если у компании не хватает налоговых платежей для участия в программе на момент сдачи объекта в эксплуатацию, регион сначала арендует его, а затем, как только налоговые поступления достигают необходимой величины, выкупит в собственность.

ИА REGNUM: Какие видите проблемы в сфере земельных отношений именно на территории области?

Главная заключается в отсутствии или низком качестве документов градостроительного планирования в муниципальных образованиях районов, примыкающих к Санкт-Петербургу. В первую очередь, речь идет о Всеволожском районе. Для того чтобы не было хаотичной неконтролируемой застройки, должны быть чёткие проекты планировок территорий с сопутствующей инфраструктурой, о которой мы сегодня так заботимся - дорогами, социальными объектами и так далее. У нас есть оптимистичный аргумент: к счастью, федеральные власти не стали продлевать допустимую раньше возможность включения, например, сельскохозяйственных земель в земли населённых пунктов без документов территориального планирования.

ИА REGNUM: Вы хотите сказать, что территориальное планирование позволяет контролировать ситуацию?

Верно, наличие плана застройки является основной предпосылкой к тому, чтобы начал действие цивилизованный алгоритм обращения с землёй: при необходимости - законодательно обоснованного перевода её из категории в категорию, или изменения вида разрешенного использования. Нам предстоит в "ручном режиме" исключить и такой перекос: жилье проектируется на пределе возможного, при этом социальные объекты, даже в районах, вплотную прилегающих к Санкт-Петербургу, зачастую соответствуют сельским нормативам. Спрашивается, можно ли Мурино и Бугры считать сельской местностью?

ИА REGNUM: А возможно ли на граничащих с Петербургом районах пользоваться городскими нормами?

Если населённый пункт с прогнозируемым числом жителей более 20 тысяч, расположен в непосредственной близости к Санкт-Петербургу, закон допускает использование городских норм для установления таких показателей, как плотность населения, высотность домов и так далее.

ИА REGNUM: Как у региональной власти складываются отношения с местной властью, располагающей полномочиями по распределению землями в границах населённых пунктов и поселений?

131-й ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" - он очень хороший, европейский закон, не в нем не до конца учтена специфика территорий. И возникает во многом парадоксальная ситуация: хорошо работать в Сибири, где от одного населённого пункта до другого - "семь вёрст киселя хлебать", километров 300. Иное дело, если границы, по сути, стёрты, а власть везде разная, множество муниципальных образований, к сожалению, не всегда компетентных в юридических, земельных и прочих вопросах, а главное, в ряде случаев - и это подтверждается многими фактами - не отличающихся чистотой помыслов.

ИА REGNUM: Население приграничных районов высказывается и даже митингует, как например, во Всеволожске, против уплотнительной застройки. Это создает проблемы инвесторам. Какова при этом реакция власти?

Безусловно, региональная власть на это должна реагировать. Но трудно понять парадоксальную ситуацию, при которой власть субъекта федерации должна бороться с муниципальной ветвью власти - представьте сказочного дракона "о нескольких головах", у которого одна голова в состоянии постоянной войны с другой! По-булгаковски, "разруха не в клозетах, а в головах"... Опять-таки, думаю, что прекрасный 131-й закон, видимо, создан для стран с развитой демократией, где приветствуется высокая культура быта и забота о собственном доме в широком понимании этого слова. У нас, увы, зачастую дом и территория комфорта человека заканчивается в пяти сантиметрах от двери собственной квартиры. Это трудно понять и сложно менять. Безусловно, есть иные, положительные примеры, и дай бог, чтобы их было больше. Но, к сожалению, это скорее исключение из сложившейся системы...

ИА REGNUM: Как, кстати, сейчас осуществляется взаимодействие властных структур Петербурга и области?

Нормально, однако не помешал бы какой-то постоянно действующий, межсубъектный штаб - это, думаю, было бы важно с точки зрения градостроительства. Мы же на одной планете живём, и отношения вполне можно регулировать на основе взаимных компромиссов и перекрестного финансирования.

ИА REGNUM: Каковы, на ваш взгляд, основные заповеди или принципы успешного управленца, вице-губернатора, курирующего вопросы строительства в регионе?

Правильное слово - заповеди. Книга, в которой они записаны, называется "Библия". Для любого человека имеют универсальный смысл. Самое главное - поступать с другими так, как хочешь, чтобы они поступали с тобой. Это главная заповедь справедливости. Всегда говорю, как руководителям компаний застройщиков, так и людям, которые находятся у власти: а вы представьте себе, что вам и вашим детям жить в этом доме. Стройте как для себя. От этого на многие десятилетия вперед зависит, добрым или недобрым вас будут вспоминать словом. Очень жаль, что многие об этом забывают.

ИА REGNUM: Какие правила, в свою очередь, должны соблюдать инвесторы, которые приходят в регион?

Мы сейчас думаем о разработке кодекса или хартии добросовестного застройщика в Ленобласти. Губернатор недавно подписал распоряжение о создании координационного совета по комплексному освоению территорий. На первом заседании мы предложим девелоперам и застройщикам подумать об этом. Понятно, что власть должна оказывать содействие бизнесу, но и бизнес должен быть социально ответственным. А партнёрство, как его не назови, государственно-частным или как-то иначе, не что иное, как способность сесть за один стол и договориться о сотрудничестве в делах, способствующих развитию региона. Для застройщиков должны действовать очень простые правила: хотя бы не продавать квартиры, пока нет проекта и разрешения на строительство. Активно включаться в программы социального партнерства. Строить социальные объекты и думать о людях, то есть поступать справедливо - чем не заповедь?

ИА REGNUM: В начале своей трудовой деятельности, в одном из крупных объединений предприятий промышленно-строительного комплекс вы занимались песчаными карьерами - это была мечта детства?

Не то, чтобы я с детства захотел стать "генералом песчаных карьеров". В детстве мы с родителями жили на юго-западе Ленинграда, где неподалеку был большой склад песка, который, кстати, есть и сейчас - который мы называли "большие пески". Несмотря на запрет родителей, предпринимали туда вылазки. Впоследствии я стал руководителем предприятия, распоряжающегося этими песками. Аналогичная история - с посёлком Кузнечное. Кто же знал, что места, где в лагере я провел значительную часть детства и ранней юности будут связаны с производством, которым буду впоследствии руководить... Но, пожалуй, ничего случайного не бывает.

Беседовала Евгения Дылева.

Георгий Богачев родился в 1970 году. В 1993 году окончил Санкт-Петербургский государственный университет по специальности "Политическая экономия". В 2011 году прошел профессиональную переподготовку по программе "Строительство зданий и сооружений".

До назначения (7 июня 2012 года) вице-губернатором Ленинградской области по строительству работал директором по стратегии и развитию бизнеса ОАО "Группа ЛСР", был членом правления акционерного общества.