Рынок жилья на распутье: падение или стагнация?

Рынок жилья на распутье: падение или стагнация?
Фото:ocredite.com

Средняя цена метра жилья класса «масс-маркет», предприняв весной попытку чуть — чуть подскочить, к осени текущего года плавно пошла вниз. Эта тенденция, отмечают специалисты рынка, характерна для большинства крупных городов страны от Москвы до Владивостока. За общие рамки не вышел и Петербург.

Опрошенные нами эксперты отмечают стабилизацию к концу третьего квартала цен на жилье в новостройках в городе на Неве и на сопредельных территориях Ленинградской области. Как сообщил ИА REGNUM руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов, в сегменте строящегося жилья эконом-класса средняя цена за квадратный метр в настоящий момент составляет порядка 82 тыс. рублей. За три квартала 2015 года цены первичного рынка здесь выросли всего на 5%. Метр строящегося жилья комфорт-класса сейчас стоит в среднем 107 тыс. рублей, за год он подорожал на 10%. Таким образом средняя стоимость «квадрата» жилья в этом году лишь немного превысила показатели 2014 года.

Понижающей динамике на «первичке» временно способствуют рождественские скидки от застройщиков. Но в целом, пояснил корреспонденту ИА REGNUM генеральный директор «Полис Групп» Иван Романов, уровень цены в новостройках во многом определяются степенью готовности объекта. На рынок регулярно выходят новые проекты или корпуса существующих комплексов, где цены более доступные, но они растут по мере того, как приближается срок сдачи объекта. «Таким образом, «вилка» цен даже в одном и том же районе всегда достаточно широкая, и у покупателя есть выбор: заплатить больше за жилье в почти готовом доме, или сэкономить как минимум 30% и купить квартиру на начальном этапе строительства», — говорит Романов.

Неплохой способ приобрести сегодня квартиру «дешевле рынка» — купить ее в Ленинградской области, сообщил корреспонденту ИА REGNUM вице-президент NAI Becar Илья Андреев. Застройщики предлагают хорошие скидки с целью увеличения спроса, и жилье здесь можно найти вдвое дешевле, чем в Петербурге.

Такая доля застройщика

Эксперты единодушны в том, что в ближайшее время заметных движений средней цены «квадрата» ждать не стоит. Спрос к третьему кварталу активизировался, но ажиотажа нет (сюрпризов под елку от рубля не ждут), а о застое говорить рано: к декабрю успела накопиться некая сумма отложенного спроса в ожидании рождественских скидок.

Как сообщили корреспонденту ИА REGNUM в компании «КВС», предпосылки для изменения цен в ближайшее время неочевидны. Но новогодние маркетинговые акции вскоре закончатся, и уже после праздников цены вернутся на уровень третьего квартала 2015 года.

Более отдаленная перспектива рынка уже не столь ясна. Несмотря на кризис, у рынка есть внутренние причины для роста цен. Например, себестоимость и ее составляющая — стройматериалы. Валютные колебания, ввод платы за проезд грузовиков скажутся на их цене. Однако застройщики утверждают: это не главное. «Основная причина увеличения цен на жилье — рост спроса. Себестоимость влияет на рост цен в гораздо меньшей степени», — комментирует ИА REGNUM региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая. Те же стройматериалы, по ее словам, дорожают не так ощутимо, чтобы отразиться на цене готового жилья.

Не однозначен и «фактор власти». Напомним, в конце ноября Смольный представил депутатам проект Правил землепользования и застройки, где, в частности, устанавливаются ограничения по высоте зданий за пределами центра города. Так называемая «базовая высота» составит 40 м (12 этажей), в отдельных случаях высота может дойти до 90 м. «Действие ПЗЗ, где будут прописаны новые параметры высотности и плотности застройки, не будет распространяться на уже утвержденные проекты до момента вступления в силу нового Генплана, т. е. до 2019 года. Поэтому на рентабельности утвержденных проектов это в ближайшее время не скажется», — отмечает Юлия Ружицкая.

Одним застройщикам это грозит ростом затрат, других заставит отказаться от проектов. Дело в том, что процесс административных согласований (а по сути — барьеров) для начала строительства занимает все четыре — пять лет. Не факт, что все решатся заново пройти «круги согласований».

Справедливости ради, это все же перспектива нескольких лет. Куда быстрее «выстрелит» в цене «квадрата» ситуация со страхованием. В октябре вступили в силу новые требования ЦБ РФ к компаниям, страхующим риски застройщиков, в результате чего количество страховщиков сократилось до 19. «Компаний, с которыми застройщикам было бы удобно работать, еще меньше, поскольку некоторые страховщики готовы страховать риски застройщиков, когда дом построен на 50%. Таким образом, выбор у застройщиков стал уже. Кроме того, существенно, более чем в четыре раза увеличились тарифы на страхование., — отмечает Ружицкая. — Дальше — в следующем году — цена страхования увеличится значительно, что повлияет и на затраты застройщиков, и стоимость «квадрата».

По оценке NAI Becar, рост себестоимости строительства, помноженный на законодательные новшества, приведет к удорожанию квадратных метров уже в начале 2016 года. «В первом квартале мы ожидаем увеличения цен не менее, чем на 15−20%», — прогнозирует Илья Андреев.

Спрос на воздушные замки

Впрочем, в оценке перспектив удорожания строек эксперты не сошлись во мнениях. Несмотря на очевидное повышение себестоимости, ряд факторов не позволят ценам значительно вырасти. Как отмечает Иван Романов из «Полис Групп», застройщики сегодня ведут очень осторожную ценовую политику и не могут механически «перерисовать» цены только из-за роста издержек. Компании вынуждены ориентироваться на потребителя, который, как и бизнес, испытывает все трудности кризисного времени. Поэтому сегодня так популярны спецпредложеня, совместные акций с ипотечными банками, гибкие схемы оплаты, говорит эксперт.

Не стоит забывать и о высокой конкуренции на рынке жилья Петербурга, прежде всего в популярных районах новой массовой застройки, например, Мурино и Кудрово. В таких локациях десятки застройщиков вынуждены постоянно искать баланс между качеством продукта и его ценой.

Основной же сдерживающей силой для роста цен станет покупательский спрос. Разумеется, на часть потребителей продолжит оказывать влияние «валютный» фактор: если рубль повторит прошлогоднее падение, возникнет и некое оживление на рынке. «При резком изменении курсов валют активизируются спрос, люди хотят зафиксировать свою прибыль. Отмечу, что валютных накоплений в России на сегодняшний день очень много», — считает Илья Андреев.

Однако же большинство клиентов, отмечает Иван Романов, покупает квартиры для жизни, а не инвестиций или сохранения средств. Эта категория покупателей всегда будет ориентироваться на собственные возможности и потребности.

Которые, судя по всему, будут весьма ограничены. В аналитическом центре «Главстроя СПб» напоминают: спрос на строящееся жилье напрямую зависит от ситуации в экономике. Согласно базовому прогнозу, в 2016 году цена на нефть будет находиться на уровне 50 долларов за баррель. В таком случае ВВП страны снизится в пределах 1%, а спрос на первичном рынке жилой недвижимости в 2016 году сократится на 6,5%.

Но, отметим, базовый — еще не худший сценарий, А нефть между тем уже опустилась ниже 40 долларов. Так что до стрессового сценария ЦБ РФ, где «нефть по 35», осталось всего ничего, и вероятность его реализации все возрастает. А сминусуют основные показатели экономики — еще сильнее уйдет вниз и спрос на жилье.

По мнению президента АРИН Андрея Тетыша (свою точку зрения он высказал на состоявшемся на днях вебинаре в рамках «Жилищного проекта»), сокращение доходов населения и дороговизна заемных средств уже сейчас «диктуют» снижение цены на жилье в среднем на 15 — 18%. «Это бы оживило рынок, — уверен Тетыш. — Но, к сожалению, строительный комплекс не может позволить себе такую скидку. Экономика существующих проектов такова, что по меньшей мере в ближайшие год — полтора строители не смогут продавать квартиры по ценам ниже существующих, иначе они будут действовать себе в убыток».

Ипотека — не жилец?

Добавим, что пока нет ответа на немаловажный вопрос — будет ли правительство как-то поддерживать в рисковых условиях спрос и предложение. Прежде всего речь идет о продолжении запущенной в этом году программе субсидирования ипотеки, от которой сегодня очень зависим весь эконом — сегмент. Программа закончится 1 марта 2016 года. Как говорит Иван Романов из «Полис Групп», рынок сейчас ждет новостей о ее судьбе, поскольку госпрограмма окажет влияние и на спрос, и на цены.

В неведении застройщики, судя по всему, будут находиться до начала 2016 года, сообщил на днях глава Минстроя Михаил Мень. С одной стороны, надежду на сохранение программы, которая весной фактически спасла рынок недвижимости от провала, дает то, что правительство не устает ее совершенствовать. Только в последние недели был принят ряд поправок, которые уточнили вопрос фиксации процентной ставки по кредиту, разрешили использовать любые субсидии для первоначального взноса и так далее.

Но правительство может отказаться от продолжения программы, если ключевая ставка ЦБ будет снижена. На состоявшемся в пятницу, 11 декабря, заседании ЦБ сохранил (третий раз подряд) ее уровень на 11%. Эксперты не исключают, что при снижении инфляционных рисков после первого квартала регулятор снизит ее значение на 2, а то и больше процентов. В этом случае со снижением ставок по ипотеке банки справятся сами.

Впрочем, программа может приказать долго жить и по другой причине. При реализации описанного выше депрессивного сценария развития экономики, к сожалению — весьма актуального, в бюджете может не остаться денег на затратную ипотечную программу. В этом случае ждать «ростков роста» в любых их проявлениях как в спросе, так и в ценах на недвижимость точно не стоит.