Отказ от «долевки» - каковы последствия?
Власть услышала протесты обманутых
дольщиков. И итогом этого стали поправки в закон о
долевом строительстве (214-ФЗ), которые уже одобрила правительственная комиссия по законопроектной деятельности. Прямого запрета на «долевку» они не содержат, но делают ее абсолютно невыгодной ни для застройщиков, ни для самих дольщиков, ни даже для государства. Проанализировав законопроект, который должен пройти первое чтение в Госдуме в январе, эксперты РЭУ им. Плеханова назвали
последствия его принятия катастрофическими.
Во-первых, из этих поправок следует, что участие дольщиков в первичном строительстве будет активно сокращаться. Это вполне соответствует первичному плану, озвученному властями. Согласно ему следующие 4 года будут своеобразным переходным этапом перед окончательным запретом на долевое строительство в 2020-м.
«В целом принятие изменений в 214-ФЗ приведет к прекращению деятельности небольших застройщиков, переделу рынка (останется 15–20 крупных застройщиков с дочерними региональными предприятиями), увеличению бесхозного недостроя и в перспективе 3–5 лет к сокращению, а возможно, и к полному сворачиванию долевого строительства», — заключил автор исследования, профессор РЭУ им. Плеханова Александр Архипов.
Теперь рассмотрим другую сторону: как нововведение отразится на жилищном строительстве и на желающих купить новое жилье? Специалисты «Плешки» считают, что совсем не так, как обещают государственные деятели: тогда как инициаторы внесения поправок утверждают, что стремятся прежде всего защитить интересы граждан и тем самым снять потенциальную нагрузку с федерального и региональных бюджетов (за их счет сегодня и спасают подавляющую часть обманутых дольщиков), цифры, полученные исследователями, говорят совсем о другом. По мнению экспертов, под громкими словами прячется попытка перенаправить поток денежных средств из строительной отрасли в банковский сектор.
Например, согласно предложенной в поправках схеме, деньги дольщиков планируют не отдавать застройщику напрямую, а сохранять на неких специальных счетах в уполномоченных банках. В задачу этих кредитных организаций будет входить отслеживание степени исполнения контракта застройщиком.
Александр Архипов заключил, если сегодня долевое строительство многоквартирных домов на 80% финансируется за счет дольщиков и лишь на 10% за счет банковских кредитов, то в результате принятия поправок доля займов в финансировании стройки неминуемо вырастет с нынешних 10% до практически 90%.
«Прирост финансовой нагрузки только по выплате кредитов вследствие принятия изменений в 214-ФЗ можно оценить в 32–33% стоимости многоквартирного дома. Соответствующим образом увеличится и стоимость квартир», — подчеркнул исследователь.
Как сообщает ИА «СеверИнформ» со ссылкой на Русскую Планету, не менее печальную динамику исследователи ожидают и по объемам жилого строительства в нашей стране. По словам Архипова, «принятие изменений в 214-ФЗ неизбежно приведет к сокращению жилищного строительства в целом и, как следствие, негативно скажется на развитии всей строительной отрасли, включая производителей стройматериалов и комплектующих».
Если ориентироваться на норматив ООН, согласно которому минимальный размер жилплощади на душу населения должен достигать 30 м2, жилой фонд России должен составлять не менее 4,3 млрд м2. Но пока что он дотягивает лишь до 2,85 млрд м2, то есть всего до 66% от нормы. Свыше половины жителей страны (86 из 143,5 млн) нуждаются в улучшении жилищных условий.
Чтобы достичь приемлемых объемов жилфонда, в РФ нужно построить почти столько же жилья, сколько есть сейчас. Для этого надо в течение 15 лет строить не менее 96 млн м2 в год. Целевые показатели, которые установило правительство, даже превышают эту цифру: уже к концу 2016 года предполагается выйти на строительство 100 млн «квадратов». Но пока статистика говорит не в пользу правительственных ожиданий. За 2014 год удалось сдать в эксплуатацию всего 83,6 млн м2 жилья. Консолидированных данных за 2015-й еще нет, но к концу III квартала месячный ввод жилья в РФ сократился на 7,4% (август 2015-го по сравнению с августом 2014-го). В отдельных регионах, например в Московской области, которая до сих пор оставалась чемпионом по объемам ввода жилья в стране, общее падение за первые 8 месяцев прошлого года превысило 25%.
Причиной считается кризис, точнее, проблемы с финансированием строительной отрасли. Ей банально не хватает денег. Кроме того, беда еще и в том, что сжатием одного только сегмента жилищного строительства последствия отказа от ДДУ вовсе не ограничатся. Возведение жилого дома является лишь вершиной производственной пирамиды. К примеру, чтобы построить 1 млн м2 жилплощади в стандартных 16-этажных домах, требуется израсходовать примерно 1 млн тонн цемента, который тоже кто-то должен произвести. Еще на тот же квадратный метр расходуется до 29,9 кг металлоконструкций, в том числе всяческой арматуры. В проектной документации вообще очень подробно расписывается, сколько и чего надо, чтобы построить дом. Кирпич, трубы, запорная арматура, краны, счетчики, окна, двери, утеплитель, звукоизоляция, отделочные материалы, краски, лаки, гидроизоляция, фасадные материалы… В добыче и переработке сырья, из которого все это изготавливают, в самом производстве стройматериалов, а также в их хранении и транспортировке к объекту строительства задействованы сотни предприятий и сотни тысяч их работников. Последние не имеют прямого отношения непосредственно к самому строительству, но без них оно совершенно невозможно. И наоборот, не будь этого строительства, немалая часть этих предприятий просто перестала бы существовать — банально за ненадобностью.
В экономической науке это называется мультипликативным эффектом. Специалисты Института народнохозяйственного прогнозирования РАН подсчитали, что один рубль, инвестированный, скажем, в сельское хозяйство, за счет описанных выше взаимосвязей превращается в 1,06 рубля в целом для экономики. Отрасли с наиболее высоким мультипликатором способны давать вдвое больше. В первую очередь это авиастроение и производство космической техники (2,11), кораблестроение и производство морского оборудования (2,2), а также… строительство. Один вложенный в строительную отрасль рубль создает для экономики 2,05 рубля.
Выстраивается довольно неприятная цепочка взаимосвязанных событий. Это по версии Минстроя, который и выступил главным автором поправок, лишь 8,5% жилья в России строится за счет соинвестирования (оно же — долевое строительство). Однако данные других экспертов и ведомств дают серьезные основания сомневаться в корректности цифры. В декабре 2014-го на всероссийском форуме «Долевое строительство: десять лет практики применения закона» было объявлено, что на тот момент практически каждый второй квадратный метр жилья в РФ строился за счет дольщиков. Иными словами, отказ от механизма ДДУ фактически означает лишение сегмента жилищного строительства приблизительно половины всех инвестиций, а это примерно минус 1,63 трлн рублей в год. Следом, естественно, начнется прогрессирующее падение спроса на строительные материалы, их логистику, аренду строительной техники и оборудования. В итоге в пересчете на тот же мультипликатор ежегодные потери для экономики будут составлять более 3,34 трлн рублей!
А самое главное, подчеркивают исследователи из «Плешки», уже через 3–4 года из-за общего снижения объемов жилищного строительства начнут падать налоговые и иные поступления в бюджет, который и так дефицитен и вряд ли выйдет в плюс в ближайшее время. Учитывая, что те же самые поправки фактически предполагают перевод ответственности за коммерческую деятельность застройщиков и банков на государство, можно с уверенностью сказать, что в условиях продолжающегося финансового кризиса такая нагрузка может оказаться для казны попросту непосильной.
РЕКЛАМА
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ 
